Управление домами должно быть грамотным

«Защита жилищных прав и повышение уровня правосознания собственников жилья, ориентированное на активное участие в жилищной сфере» – социально-значимый проект под таким названием реализуется на территории Алтайского края, и 16 февраля в администрации района силами Алтайской краевой общественной организации потребителей коммунальных ресурсов и услуг «Краевая ассоциация жилищного самоуправления» для собственников многоквартирных домов (далее – МКД) был проведен семинар по темам, касающимся проекта.
Порядок нужен везде, но к каждому дому не поставишь ни жилищного инспектора, ни работника муниципального образования для осуществления должного контроля. И лишь общими усилиями самих собственников жилья и соответствующих организаций можно обеспечить комфортное и безопасное проживание в МКД. Для обеспечения этих полномочий на основании указа Президента РФ «Об общественном контроле в Российской Федерации», постановления администрации Алтайского края от 06.05.2013 года №247 «О реализации мероприятий, направленных на информирование населения о принимаемых органами государственной власти и органами местного самоуправления мерах в сфере жилищно-коммунального хозяйства и развитие общественного контроля в этой сфере», а также Федерального закона РФ от 21.07.2014 года №212-ФЗ «Об основах общественного контроля в РФ», Федерального закона от 21.07.2014 года № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» в общественной палате Алтайского края создана комиссия по экономическому развитию ЖКХ, сформирован и работает общественный совет при Главном управлении строительства, транспорта, ЖКХ и дорожного хозяйства, открыта общественная приемная и «горячая линия» «ЖКХ-контроль», где любой житель региона сможет получить консультации специалистов в сфере жилищно-коммунального хозяйства: г. Барнаул, пр. Ленина,41, каб. 111, телефон «горячей линии» 8-800-100-43-20.

Права и обязанности есть у обеих сторон
-Главная задача – это разъяснение гражданам действующего законодательства, консультационная и информационная поддержка при взаимодействии потребителей услуг и представителей организаций, представляющих жилищные и коммунальные услуги, – с этих слов начал свое выступление перед собравшимися собственниками жилья Сергей Тастан, руководитель Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Алтайского края по экономическому развитию и ЖКХ. — При необходимости юристы окажут помощь в подготовке обращений, контроль за дальнейшим движением которых мы осуществляем.
В общественную приемную уже поступило около двух тысяч обращений граждан, более 80 процентов – это жалобы, возникающие в связи с отсутствием правовых, технических и организационных знаний собственников МКД.
В последнее время появился такой термин – «потребительский терроризм общедомового имущества», когда сами собственники потребительски относятся к своему общедомовому имуществу, уповая на то, что государство обязано сделать ремонт, предоставить новое оборудование и т.д. Однако после приватизации многие стали собственниками жилья, а значит, государство только готово оказать поддержку, но никак не брать на себя все затраты по содержанию домов.
Действующее законодательство предоставило собственникам достаточно широкие полномочия, но большинство граждан не пользуются ими в полной мере, поскольку не знают о своих правах и обязанностях. В результате, с одной стороны, нарушаются законные права граждан, а с другой – недобросовестные управляющие и ресурсоснабжающие организации по-своему тоже нарушают эти права, например, ненадлежащим содержанием домов, поскольку граждане не готовы включаться в управление домами.
В связи с этим разработанная к реализации региональная программа жилищного просвещения и является важнейшим инструментом повышения эффективности работы отрасли и предоставления гражданам качественных жилищно-коммунальных услуг. Жилищное просвещение граждан – комплекс мероприятий, направленных на повышение правовой грамотности, степени их информированности о мероприятиях, проводимых в сфере ЖКХ, обновление нормативно-правовой базы, а также формирование активного типа собственника жилого фонда и потребителя коммунальных услуг, способного к конструктивному диалогу с другими участниками рынка и органами власти.
Основные принципы нормативно-правовых актов:
1. Предусмотреть в качестве одного из оснований к отказу в выдаче лицензии для управления МКД несоблюдение законодательства о раскрытии информации для того, чтобы была прозрачность всех жилищно-коммунальных услуг.
2. Ввести в качестве лицензионного требования обязанность использовать для получения средств за оказанные услуги исключительно специальные номинальные счета, обеспечивающие расщепление платежей. Это должна быть единая квитанция, в которой сведены все жилищно-коммунальные услуги, для того чтобы исключить двойное начисление.
3. Предусмотреть коллегиальный принцип решения о выдаче (или отказе в выдаче) лицензии с обязательным участием представителей профессионального сообщества и общественных организаций. Это необходимо для того, чтобы исключить коррупцию.
4. Предоставить собственникам жилых помещений в МКД право запрета на расторжение по инициативе органов жилищного надзора договора с управляющей организацией даже при наличии для этого законных оснований. То есть, если вы сами примете решение на общем собрании, что вас, в принципе, устраивает эта управляющая компания, и вы готовы с ней работать, но она в какой-то мере не выполняет свои обязанности, вы можете инициировать это право запрета.
5. Предусмотреть возможность легальной экономии, повышения эффективности, энергоэффективности по инициативе управляющей компании, организации при условии надлежащего выполнения услуг в соответствии с договором или законодательством. Есть, например, хорошие компании, которые делают все возможное для нормального проживания собственников и экономят их средства, вкладывая, например, в энергоэффективность, а те деньги, которые могут оставаться в результате экономии, направляются на дальнейшее развитие, применение новых технологий для снижения жилищно-коммунальных затрат.
6. Введение штрафов в пользу потребителей за некачественно оказанную услугу или неправильный расчет коммунальной услуги.
7. Упрощение порядка проведения собраний собственников жилья, в том числе предусмотрев возможность голосования в электронном виде.
8. Исключить плату за коммунальные ресурсы, направленные на общедомовые нужды, из платежей граждан за коммунальные услуги, включив с согласия собственников жилья соответствующие затраты в платежи за содержание общего имущества МКД. Теперь это будет выведено в отдельную строку «за содержание», и вы должны будете сами на собрании определить, сколько нужно вам средств на содержание общедомового имущества.
Что касается так называемого оприборования именно квартир собственников, то уже сегодня готовится документ, в соответствии с которым для тех собственников, которые не имеют приборов учета, тарифы будут увеличены на 30 процентов!
Важнейшей задачей в сфере управления жилищным фондом является усиление ответственности всех сторон. Это касается недобросовестных поставщиков услуг, применения санкций к неплательщикам в сфере ЖКХ, ведь за должников фактически платят их добросовестные соседи, например, в случае так называемых «резиновых» квартир, где прописано один-два человека, а фактически проживает десять, нет приборов учета, и разницу оплачивают соседи.

Нужен совет? Идите в совет
Быть собственником – значит нести бремя содержания домов самим. А уже государство поможет, даст некий инструмент в виде предписаний, правил, государственного надзора, компетентных органов, но перекладывать на него бремя содержания нельзя.
Как сделать так, чтобы управление МКД было согласовано? Вопрос довольно серьезный, ведь не всегда можно найти взаимопонимание с соседями. И на помощь приходит совет многоквартирного дома, который берет на себя ответственность по решению ряда вопросов, связанных с жизнедеятельностью МКД, осуществляет контроль за оказанием услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества и пр.
Как создать совет МКД? Провести собрание жильцов дома, принять решение о создании совета и утвердить простым большинством голосов, выбрать председателя из числа грамотных и уважаемых собственниками жилья людей. Количество участников совета МКД устанавливается на общем собрании, обычно не превышает 3-5 человек, плюс председатель.
Бремя содержания МКД – это постоянный контроль. Например, за тем же заключением договоров, которые зачастую собственники подписывают не глядя. Не случайно в суде рассматривается немало дел, когда управляющая кампания в договорах предусмотрела всевозможные санкции в отношении собственников и дополнительные для себя преимущества, и данные договоры подписывали собственники МКД. Да, законодатель дал типовой договор, но ведь существуют особенности самого дома, местности, на которой он расположен, климата и пр., а потому при составлении договора нужно быть предельно внимательным и обсуждать каждый пункт.
Для эффективного контроля за многоквартирным домом создайте совет МКД. Совет дома – это тот орган, который очень плотно должен взаимодействовать с управляющей компанией, это жилищный актив, наделенный правом защищать общие интересы собственников жилья. Например, в общественную организацию пришли члены совета МКД и рассказали, что большое количество средств собирается от сдачи в аренду общедомового имущества. Деньги идут непосредственно в управляющую компанию, а вот как они дальше распределяются – вопрос! Совет дома требовал, чтобы была прозрачность всех действий, сколько и откуда поступает средств и куда они расходуются. Управляющей компании такой поворот дел не понравился, и она пошла на конфликт, собственники решили расторгнуть договор и заключить его с новой организацией. Однако и это не выход в создавшейся ситуации – не следует забывать, что все управляющие компании приходят на рынок с целью заработать. И в данном случае было предложено следующее: открыть отдельный счет, на который поступают деньги за использование общедомового имущества.

Лицензирование деятельности по управлению МКД –
это новшество в действующем жилищном законодательстве введено с 1 сентября 2014 года, то есть запущен процесс лицензирования. Президент говорил о необходимости создания нового инструмента для наведения порядка в сфере ЖКХ, чтобы на рынке жилищно-коммунальных услуг остались лишь те управляющие компании, которые действительно нацелены на управление МКД. С этой целью и запущен процесс лицензирования управляющих компаний, который продлится до мая 2015 года. Решение о выдаче (или отказе) лицензии принимает лицензионная комиссия, процедура многоэтапная, директор управляющей компании обязан сдать квалификационный экзамен и иметь набор знаний в сфере ЖКХ.
Если после 1 мая 2015 года управляющая компания не получит лицензию, значит, управлять вашим МКД она не имеет права, и данные полномочия переходят органу местного самоуправления, который должен будет или помочь собственникам создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), альтернативу управляющей компании, либо создать свою муниципальную управляющую компанию, которая и будет оказывать услуги по текущему содержанию или ремонту общего имущества.
Всю необходимую информацию о лицензировании можно найти на сайте Государственной инспекции в Алтайском крае в разделе «Лицензирование».

Много вопросов – по капитальному ремонту
В декабре 2012 года в Жилищный кодекс внесли изменения, введена новая глава по организации и проведению капитального ремонта. Начисление взносов на капремонт началось в декабре 2014 года, и тут же возникла масса вопросов по этому поводу. И первый: что это за организация – региональный оператор?
В соответствии с нормами ЖК РФ на основании постановления администрации края от 25.03.2014 года №133 в крае создана некоммерческая организация «Региональный оператор Алтайского края» Фонд капитального ремонта многоквартирных домов» (далее – региональный оператор). Законодательством предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта: на специальном счете и на счете регионального оператора.
Федеральным законом предусматривается, что собственники обязаны самостоятельно ремонтировать общее имущество в МКД путем ежемесячного перечисления взносов на капитальный ремонт. В соответствии с федеральным законом был издан закон Алтайского края от 28 июня 2013 года №37-ЗС «О регулировании некоторых отношений по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Алтайского края» и принята программа по капитальному ремонту, опубликованная 29 марта 2014 года. Дата публикации считается расчетной для дальнейших действий. В течение шести месяцев со дня публикации этой программы собственники должны были выбрать способ накопления фонда капитального ремонта – на счете регионального оператора либо на специальном счете своего дома. Каждый из способов имеет свои плюсы и свои минусы. Но подведенные итоги показали, что собственники края, за некоторым исключением, проявили безынициативность. За выбор способа проголосовало лишь около тысячи домов из 8,5 тысячи, остальные либо промолчали, либо не смогли провести общих собраний с необходимым кворумом в 2/3 от числа собственников. Могла быть и иная причина: собственники представили протоколы в управляющую компанию, а та их не передала в установленные сроки региональному оператору или же передала их органам местного самоуправления, а те, в свою очередь, не передали региональному оператору. Так или иначе, но выбор способа накопления не был реализован.
Закон предусматривает, что если собственником не был выбран способ накопления фонда капитального ремонта, то по постановлению органа местного самоуправления такие дома переводятся на счет регионального оператора. И получается, что сегодня основная часть взносов идет на счет именно регионального оператора, который должен следить, чтобы начисление и оплата взносов были систематическими, проводить анализ краевой программы, которой установлены сроки и виды капитального ремонта, в его задачу входит проведение этого ремонта и определение гарантий домам. Те, кто выбрал специальные счета, в свою очередь, выбрали инициативу, самостоятельность и теперь будут сами заниматься начислением платежей, поиском подрядных организаций, проведением капитального ремонта.
Но законодатель, определив сроки для выбора способа формирования фонда капитального ремонта, все же оставил для собственников возможность в любое время изменить способ накопления. В настоящее время, когда собственники уже получают квитанции для уплаты взносов, они могут принять для себя решение по изменению способа накопления фонда капитального ремонта. Но прежде чем принять решение в пользу специального счета, нужно ознакомиться с программой капитального ремонта МКД, которая есть в каждой районной администрации, и на ее основании определиться, какие виды капитального ремонта вам предстоят. Примерную стоимость работ можно узнать на сайте регионального оператора, возможно, данные могут дать и в отделе ЖКХ администрации района. И, уже исходя из полученной информации, проанализировать, какой вид ремонта вам необходим и хватит ли у МКД своих средств для его проведения, то есть нужен ли вам ваш специальный счет или выгоднее остаться на счете регионального оператора.
В чем выгода использования счета регионального оператора? В том, что если подходит время ремонта, а денег на вашем счете недостаточно, то капитальный ремонт в вашем доме все равно будет проведен, поскольку средства будут заняты у других домов, сроки ремонта которых определены на более позднее время. Конечно же, эти деньги даются на возвратной основе, и путем дальнейших платежей собственники должны будут погасить истраченные на ремонт их дома средства.
У многих возникает вопрос: почему начисление взносов начато не с января 2015 года, а с декабря 2014-го? В ч.3 ст.169 Жилищного кодекса законодатель говорит о том, что обязательство по начислению взносов возникает не позднее восьми месяцев с момента опубликования краевой программы капитального ремонта. Краевая программа «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Алтайского края» на 2014-2043 годы опубликована 29.03.2014 года в газете «Алтайская правда». Взносы на капитальный ремонт собственникам помещений в МКД, включенных в указанную программу, начисляются с декабря 2014 года (в соответствии с ч.3 ст.169 ЖК РФ, ч.2. ст.3 закона АК от 28.06.2013 года №37-ЗС) спустя восемь месяцев после публикации.
36-18-28 – по этому телефону регионального оператора жители края задают вопросы, касающиеся в том числе и начисления по взносам. За пару месяцев поступило более двух тысяч звонков, и лишь малая часть – из нашего района. Как выяснилось, отсутствие звонков говорит лишь о том, что извещения получила малая часть собственников, но и среди них уже есть те, кто нашел в квитанциях несоответствие площади занимаемого помещения, данных самих собственников, года постройки дома и пр. Региональный оператор, не имея собственной информации, запрашивает ее у органов муниципального самоуправления, и уже на основании предоставленных данных заполнялись извещения. Как показал первый опыт, во многих случаях эти данные не соответствуют действительности, и в настоящее время проводится работа по корректировке данных. Тем, кто еще не получил квитанции, стоит помнить, что, как сказано выше, обязательства по внесению взносов действуют с декабря 2014 года, а потому при получении первой квитанции в ней будет указана и сумма задолженности.
В случае получения уведомления, в котором содержатся сведения, не соответствующие фактическим данным, необходимо отправить заявление региональному оператору по адресу: 656049, Барнаул, ул. Чкалова,64, каб.109. Заявление можно написать в произвольной форме, а можно посмотреть образец на сайте fkr22.ru в разделе «Полезная информация». К заявлению приложить копии правоустанавливающих документов с четким изображением данных собственника, адреса, площади занимаемого помещения (заверять не нужно). Также можно обратиться в отдел ЖКХ с просьбой об уточнении информации.

Не право, но обязанность
Законодатель предусматривает не право, а обязанность собственника участвовать в программе капитального ремонта, и поэтому на обороте квитанции напечатан договор, в котором указаны права и обязанности собственников жилых помещений. Статья 181 Жилищного кодекса говорит о том, что в случае получения такого проекта-договора, который собственник обязан заключить, подписания не требуется, а первая проплата будет означать заключение такого договора.
Зачем включать в программу капитального ремонта новостройки, у которых есть гарантийный срок? На сегодняшний день исключение составляют лишь дома, признанные аварийными, и те, процент износа которых составляет свыше 70. Собственники жилья в домах-новостройках обязаны принимать участие в программе капитального ремонта, хотя в настоящее время определенные изменения в законодательстве и готовятся.
Пользуются ли определенные категории собственников льготами при оплате взносов на капитальный ремонт, как, например, при оплате других жилищно-коммунальных услуг? Да!
В соответствии с ч.2 ст.154 Жилищного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 25.12.2012 года №271-ФЗ) в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме включен в том числе и капитальный ремонт. Капитальный ремонт относится к жилищным услугам, в связи с чем расходы по оплате взносов подлежат компенсированию в рамках закона Алтайского края от 27.12.2007 года №156-ЗС тем льготным категориям граждан, которым федеральными нормативно-правовыми актами, законами Алтайского края установлены меры социальной поддержки по оплате жилого помещения, а также педагогическим работникам сельской местности – в рамках закона АК от 03.11.2005 года №88-ЗС. Поскольку взносы начисляются с декабря, компенсация льготным категориям граждан должна предоставляться с января 2015 года.
В МКД проживает много людей преклонного возраста, и они задают вполне резонный вопрос: программа рассчитана на 30 лет, и может случиться, что ремонта им просто не дождаться. Хотелось бы успокоить – программа хоть и долгосрочная, но разбита по пятилеткам, и многие дома подпадают под тот или иной вид капитального ремонта в каждой пятилетке. Законодатель не предусматривает исключения для лиц преклонного возраста, а говорит о том, что у собственников жилья есть возможность завещать, подарить наследникам, которые, в свою очередь, примут участие в ремонте. Этого лишены те, кто снимает жилье по договору найма и за которых взносы на капитальный ремонт оплачивает муниципалитет, на балансе которого жилье и стоит.
Часто собственники жилья в МКД путают два понятия: текущий и капитальный ремонт. Законом Алтайского края от 28 июня 2013 года №37-ЗС «О регулировании некоторых отношений по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Алтайского края» (ст.5) определен четкий перечень услуг и работ по капитальному ремонту, например: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; утепление и ремонт фасада и др. И эти моменты как раз не предусматриваются в текущем ремонте.
Еще один волнующий вопрос: если в доме уже проведен капитальный ремонт в рамках Федерального закона РФ от 21.07.2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», то для чего снова принимать участие в программе? Но необходимость в капремонте может снова возникнуть и в течение ближайших пяти лет, а потому у собственников должен быть в наличии накопительный фонд. Учет данных накоплений осуществляется не только по каждому району и дому, но и по каждому собственнику. Оплата взноса – это обязанность, и если она не будет выполнена, то включатся механизмы гражданско-правовые, то есть претензионные, с обращением в суд. И тогда уже на недобросовестного собственника лягут и оплата судебных издержек, действия судебных приставов. Но, однозначно, неплательщиков будут выявлять и применять к ним меры юридического воздействия (иски в суд). Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, то претензионную работу ведет региональный оператор. Если на специальном счете, то претензионную работу ведет лицо, которое выбрали собственники.
Куда идут деньги, которые собственники перечисляют на счет регионального оператора? Деньги пойдут на расчетный счет вашего муниципального образования, так, для удобства есть не только единый счет регионального оператора, но и каждого муниципалитета. Сделано это для того, чтобы, организуя ремонт в одном доме, видеть, сколько денег накоплено на счете МО, поскольку закон предусматривает использование средств только в пределах одного МО. Все перечисленные деньги находятся на счете МКД, региональному оператору никакая часть средств не отходит.
Каков размер начисляемых взносов и зависит ли он от типа МКД? Постановлением администрации края от 29.12.2014 года №582 «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Алтайского края» определены следующие расценки: пять рублей за один квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения для кирпичных, монолитных, блочных и панельных МКД до четырех этажей включительно; пять рублей 50 копеек для деревянных МКД и домов смешанных конструкций до четырех этажей включительно; четыре рубля 50 копеек для МКД, количество этажей которых пять и выше. В плане ежегодной индексации возможно увеличение платежа, но 2015 года это уже не коснется, поскольку тарифы установлены.
Взнос на капремонт предусматривает ежемесячную оплату, желательно до 10-го числа. Возможна оплата за несколько месяцев вперед.
Наталья ЯКОВЛЕВА.