Новые правила в использовании земельных долей

5 апреля состоялось очередное зональное совещание представителей (доверенных лиц) Уполномоченного по правам человека в Алтайском крае, на котором рассматривались вопросы состояния окружающей среды в крае и экологического воспитания и просвещения, информирования населения в области охраны природы, а также вопросы образования земельных участков сельскохозяйственного назначения в свете Федерального закона от 29.12.2010 г. №435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», полномочий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю по привлечению арбитражных управляющих к административной ответственности за неисполнение обязанностей, установленных законодательством о несостоятельности (банкротстве).

О новых правилах выделения земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, особенностях владения, пользования и распоряжения земельным участком, особенностях государственной регистрации права на земельную долю и др. рассказала А.Ю. Ровнер, главный специалист Управления Росреестра по Алтайскому краю:

-Федеральным законом №435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» в 2010 году были внесены существенные изменения в действующее законодательство. Этот закон отразил в себе те проблемы, которые долгое время имели место быть на территории Алтайского края. В законе нашли отражения такие вопросы, как отказ от права собственности на земельную долю, решен вопрос с невостребованными земельными долями, закреплены новые правила образования земельных участков.

Что может и должен сделать гражданин со своей земельной долей для выдела ее в отдельный земельный участок? Если вы имеете в собственности земельную долю (пай) в соответствии со старым (розовым или желтым) свидетельством, которые выдавали в конце 90-х – начале 2000-х годов, то смело можете ее завещать по своему усмотрению, отказаться, внести в капитал организации, которая арендует этот участок, передать в доверительное управление или продать, подарить любому участнику общедолевой собственности либо сельхозорганизации, которая использует этот земельный участок. Чтобы подарить или продать долю другому лицу, не сособственнику земельного участка, гражданин должен выделить ее в отдельную земельную долю. Выделить долю можно как единолично, так и в составе сособственников.

Каким образом отказаться от права собственности на земельную долю? Отказ осуществляется при обращении гражданина непосредственно в органы государственной регистрации прав – управление Росреестра. Заявление об отказе гражданин может подать лично или по доверенности. Если гражданин доверяет сособственнику, имеющим вместе с ним в этом земельном участке долю, тогда доверенность может быть оформлена в органе местного самоуправления. Если полномочия передаются иному лицу, доверенность заверяется нотариусом.

В случае, если на руках у гражданина имеется свидетельство так называемого старого образца (розовое, желтое), и в новом порядке он свое право не зарегистрировал (не получил синее свидетельство), в таком случае гражданин должен представить в качестве подтверждения права на долю свидетельство старого образца. Если есть новое свидетельство, то правоподтверждающие документы приносить не нужно.

Отказ права собственности на земельную долю оформляется бесплатно, госпошлина не взимается. Никакие кадастровые работы не проводятся!

Одновременно с прекращением права на земельную долю гражданина вступает в силу закон о праве собственности муниципального образования.

 Невостребованные земельные доли

Зачастую имеют место быть случаи, когда граждане попросту не проявляют заинтересованности к использованию своих земельных долей. Доля в собственности у них имеется, но они ею не пользуются, налоги не платят, кто-то уехал за пределы страны и т.п. В подобных случаях земельная доля может быть признанной как невостребованная.

Невостребованные земельные доли делятся на три категории. Первая – это доля, на которую право собственности не оформлено в новом порядке (нет синего свидетельства). Вторая – земельная доля, права на которую зарегистрированы в новом порядке, но гражданин не использует долю никаким образом, не распоряжается ею, не обрабатывает, не передает в аренду и т.д. в течение трех лет. Третья (самая проблемная) категория – это те доли, у которых нет наследников. Данные земельные доли, независимо от того, в старом или новом порядке зарегистрировано право собственности, признаются невостребованными.

Каким образом поступают с подобными земельными долями? Первоначально орган местного самоуправления должен выявить все такие доли и сформировать список, который публикуется в «Алтайской правде», на сайте и размещается на информационном щите муниципального образования. В течение трех месяцев граждане, которые считают, что их необоснованно занесли  в данный список,  имеют право обратиться в орган местного самоуправления с заявлением. В этом случае органы местного самоуправления должны проводить обширную работу с гражданами, и разъяснять им то, каким образом они должны подтвердить свои требования для исключения из списка. Пример. По поводу незаконного внесения в такой список обратился гражданин Иванов. При проверке выясняется, что у него на руках свидетельство старого образца и он не оформил свои права в установленном законом порядке. В таком случае орган местного самоуправления должен объяснить Иванову, что его исключат из списка лишь в том случае, если он зарегистрирует право на земельную долю в установленном законом порядке, предоставит свидетельство нового образца (синее). Цена вопроса всего пятьдесят рублей! И после предоставления нового свидетельства Иванов исключается из списка.

По истечении трех месяцев, когда заинтересованные лица все уточнили и исправили в случае необходимости, в течение еще одного месяца общее собрание своим решением утверждает данный скорректированный список. В законе сделана оговорка, что если в течение четырех месяцев с момента размещения объявления общее собрание список не утвердило (не собрались, не было кворума, в наличии много невостребованных долей), орган местного самоуправления имеет право самостоятельно утвердить данный список.

После утверждения списка орган местного самоуправления формирует исковое заявление в суд о признании права собственности на невостребованные земельные доли. После вынесения соответствующего судебного решения, последнее будет являться основанием для регистрации права собственности муниципального образования  в качестве собственника. После регистрации права орган местного самоуправления распоряжается землей по своему усмотрению: может продать сельскохозяйственной организации, которая использует эти доли, выделить в отдельные участки и передавать в аренду третьим лицам.

 Как выделить свои земельные доли в отдельный участок?

Старая редакция закона предусматривала порядок выделения земельных долей. Но он был не совсем приемлем на практике, имели место тупиковые ситуации, когда граждане не могли выделить свои земельные доли. Новые правила существенно поменяли этот порядок, и отдельные проблемы были разрешены.

Как это было? На общем собрании определяли границы участка, который предстоит выделить, публиковали извещение в газете. Причем в старой редакции закона была оговорка, что, если в течение 30 дней на это извещение поступает возражение, то данные возражения должны быть сняты. Возражения снимались на согласительной комиссии, которая, как правило, самостоятельно решения не принимала, и примирить стороны не могла. В итоге дела направлялись в суд, и зачастую вопрос выделения земельных долей затягивался на годы и оставался не разрешенным. Также имели место случаи, когда на территории сельского Совета недобросовестные граждане попросту не давали другим выделить земельные доли в отдельные участки, выдвигая возражения на все публикуемые в СМИ извещения и в итоге приобретая земельные доли по льготным ценам, поскольку у людей практически не было возможности выделиться и распоряжаться долями по своему смотрению. Новая редакция закона отчасти  этот порядок изменила и сняла проблемные моменты. Теперь для того чтобы выделить свои доли в отдельный земельный участок, граждане должны обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит проект межевания участков. Проект межевания утверждается либо общим собранием, либо решением собственников. При обращении к кадастровому инженеру граждане должны знать, каким путем убедить, что необходим именно данный проект межевания. Например: если граждане знают, что у них на территории имеется недобросовестный гражданин, который в обязательном порядке будет выдвигать возражения и препятствовать выделу земли, то лучше проект межевания утвердить на общем собрании. В этом случае кадастровый инженер подает в газету объявление о том, что иные собственники могут ознакомиться с проектом межевания и внести предложения по его доработке. Возражения в этом случае не направляются. После соблюдения всех нюансов проект межевания утверждается общим собранием. В случае если общее собрание по какой-либо причине не может состояться, заинтересованные граждане обращаются  к кадастровому инженеру и заявляют, что будут утверждать проект межевания по своему решению, то есть решению собственников. В этом случае кадастровый инженер также публикует объявление в газете, однако пишет, что другие сособственники имеют право на согласование границ местоположения участка и внесение возражений относительно границ местоположения участка. Если в течение месяца такие возражения кадастровому инженеру поступят, он должен принять меры по снятию этих возражений. В этом случае на него возложены полномочия, которые ранее были полномочиями согласительных комиссий. Теперь согласительных комиссий нет! Если кадастровый инженер сможет договориться с лицом, подавшим возражение, последнее будет снято, и инженер готовит заключение о снятии возражения. В заключении указывается, какие были возражения, кем поданы, каким образом сняты и ставится подпись лица, подававшего, а впоследствии снявшего возражение. Если возражений не было, то кадастровый инженер готовит заключение об отсутствии возражений. Все заключения подшиваются в проект межевого плана, который предоставляется в орган кадастрового учета. Если возражения не сняты, в постановке участка на кадастровый учет отказывается.

И существенная особенность: в старой редакции закона было указано, что возражения должны быть отправлены тому лицу или в тот орган, который будет указан в извещении. Теперь законом строго закреплено, что возражение может быть направлено только кадастровому инженеру и в орган кадастрового учета!

Если кадастровые работы  проведены, возражений не поступало, орган кадастрового учета принимает решение о постановке земельного участка на кадастровый учет. Граждане, выделяющие этот участок, получают кадастровый паспорт и приходят в органы госрегистрации за регистрацией своего права. Прийти они должны одновременно. Однако бывают случаи, когда это невозможно. Для разрешения подобной ситуации новой редакцией закона предусмотрена еще одна особенность. Общим собранием граждане могут выбрать уполномоченное лицо, которое будет от их имени действовать в органах Росреестра и подавать заявление. Доверенностью будет решение общего собрания, надлежащим образом заверенная копия либо выписка из протокола, что такие полномочия у гражданина есть. Госпошлина за регистрацию доли в выделенном участке – 50 рублей с каждого гражданина, но если гражданин выделяется единолично в отдельный участок – сто рублей.

Наталья ЯКОВЛЕВА, представитель Уполномоченного по правам человека в Алтайском крае в Троицком районе.