Управление Росреестра по Алтайскому краю информирует о ряде законодательных изменений, касающихся расширения использования электронного документооборота при взаимодействии нотариусов и органа регистрации прав. Законодательные нововведения направлены на совершенствование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании нотариально удостоверенных документов и установление приоритета электронного взаимодействия.
Важным законодательным новшеством является то, что с 04.08.2018 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры ипотеки, предметом залога по которым являются доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной недвижимости»).
При этом с 01.02.2019 года упрощается процедура создания удостоверенных нотариусом электронных документов – при совершении нотариальных действий в электронной форме в случае, если нотариальный документ должен быть подписан лицом, обратившимся за совершением нотариального действия, это лицо обязано подписать документ в присутствии нотариуса простой электронной подписью (а не усиленной квалифицированной подписью, как ранее), требования к которой устанавливаются законодательством Российской Федерации, регулирующим отношения в области использования электронных подписей. Порядок формирования простой электронной подписи устанавливается Федеральной нотариальной палатой. Нотариально удостоверенный документ в электронной форме или свидетельство, выданное нотариусом в электронной форме, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса (ст.44.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 года № 4462-I (далее – Основы).
Кроме того, с указанной даты также устанавливается обязанность нотариусов по направлению в определенных случаях в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов.
Так, с 01.02.2019 года после удостоверения сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (ст.55 Основ законодательства), после выдачи свидетельства о праве на наследство по закону (ст.72 Основ), по завещанию (ст.73 Основ) и свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе по заявлению пережившего супруга (ст.75 Основ) нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав.
При этом в случае удостоверения сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, срок направления вышеуказанных документов нотариусом в электронной форме может быть установлен сторонами в договоре. Кроме этого, нотариус обязан проверить принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров, и в случае, если стороны сделки не возражают против подачи нотариусом соответствующего пакета документов на государственную регистрацию прав, нотариус также обязан направить такой пакет документов в орган регистрации прав.
В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить такие документы в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе:
— не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, – не позднее двух рабочих дней по истечении такого срока;
— не позднее двух рабочих дней со дня выдачи свидетельства о праве на наследство по закону, по завещанию или свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе по заявлению пережившего супруга, не позднее двух рабочих дней со дня выдачи соответствующего свидетельства.
Перечень не зависящих от нотариуса причин, при наличии которых предоставление заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в орган регистрации прав в электронной форме в соответствии с Основами является невозможным, устанавливается федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой.
В связи с тем, что представление документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариусом более не является отдельной процедурой, а входит в состав единого нотариального действия, за предоставление нотариусом в случаях, предусмотренных Основами, заявления о государственной регистрации прав в орган регистрации прав плата за услуги правового и технического характера не взимается.
При этом установлен сокращенный срок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании нотариально удостоверенных документов: пять рабочих дней при подаче соответствующего пакета документов на бумажном носителе в Многофункциональный центр, три рабочих дня с даты приема или поступления такого пакета в орган регистрации прав, а в случае поступления документов в электронной форме – один рабочий день.
Указанные нововведения призваны повысить защищенность участников гражданского оборота, максимально сократить число инстанций в процессе оформления прав на недвижимость и сроки такого оформления.
З. Коржук, и.о. начальника Троицкого отдела управления Росреестра по Алтайскому краю.
Строительство объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов и осуществление в отношении них учетно-регистрационных действий
Обращаем особое внимание на изменения в соответствии с Федеральным законом от 03.08.2018 года №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 04.08.2018 года.
- Дано понятие объекта ИЖС
— Объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Указано, что понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в нормативных актах в одном значении. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
- Введен новый порядок строительства, реконструкции объектов ИЖС и садовых домов – через направление уведомлений
В чем заключается:
— застройщик, имеющий намерение построить или реконструировать ИЖС или садовый дом, подает в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС, садового дома;
— уполномоченный орган по результатам проведенных проверок направляет застройщику уведомление о соответствии планируемого строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома либо о несоответствии.
В течение 10 лет со дня направления уведомления о планируемом строительстве застройщик имеет право построить жилой дом, если он не получил уведомление о том, что планируемое им строительство не соответствует допустимым параметрам.
- Окончание строительства (ч.ч.15-21 ст.55 ГрК РФ)
— застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома подает в уполномоченный орган уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома (далее – уведомление об окончании строительства), к которому в числе иных документов прилагает технический план объекта ИЖС или садового дома;
— уполномоченный орган по результатам проведенных проверок направляет застройщику уведомление о соответствии/несоответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома установленным требованиям и параметрам.
Копия уведомления о несоответствии построенных или реконструированного объекта ИЖС или садового дома установленным требованиям и параметрам также направляется уполномоченным органом в орган регистрации прав. Поступление указанного уведомления является основанием для приостановления последующих учета и регистрации прав на построенный ОНИ.
- Кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданный (реконструированный) объект ИЖС или садовый дом (ч.1.2 ст.19 Закона о регистрации)
Уполномоченный орган в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома обязан направить в орган регистрации прав заявление о кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект ИЖС или садовый дом и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, представленный застройщиком технический план).
В случае ненаправления в установленный срок такими уполномоченными органами указанного заявления застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление, технический план запрашиваются органом регистрации прав у уполномоченного органа самостоятельно.
Относительно технических документов, подготавливаемых в отношении объекта ИЖС и садового дома, с 04.08.2018 года действуют следующие правила:
— не требуется осуществления подготовки проектной документации, застройщик вправе подготовить проектную документацию применительно к объекту ИЖС или садовому дому по собственной инициативе (при этом ее экспертиза не требуется) (ч.3 ст.48, п.1 ч.2 ст.49 ГрК РФ);
— технический план объекта ИЖС или садового дома подготавливается на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления, направленного уполномоченным органом о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и требования (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и являются его неотъемлемой частью (ч.11.1 ст.24 Закона о регистрации).
В закон включены переходные положения – о том, как поступать застройщику, если он уже получил разрешение на строительство или подал заявление о его выдаче до вступления в силу нового порядка.
Следует отметить: если строительство уже осуществлено на основании ранее полученного разрешения на строительство, сведения об объекте ИЖС указываются в техническом плане на основании разрешения на строительство или декларации. При этом направление уведомления об окончании строительства в уполномоченный орган является обязательным. Это прямо предусмотрено законом.
Как видно из содержания норм закона №340, новый порядок касается объектов ИЖС и садовых домов. Такие термины, как жилые строения, жилые дома, созданные на дачных участках, закон №340 не содержит. Связано это с тем, что с 01.01.2019 года такая форма ведения деятельности, как дачное хозяйство, не предусматривается законодательством.
Будут выделяться:
— садовые участки, на которых можно строить жилые дома и садовые дома,
— огородные, на которых возводить ОКС нельзя.
При этом с учетом того, что уведомительный порядок возведения ИЖС и садовых домов уже действует, в дач не будет лишь с 1 января, установлено, что указанный порядок до указанной даты применяется также в отношении жилых строений, возведенных на дачных участках.
При этом также установлено, что до 01.03.2019 года допускается осуществление кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов (ч.7 ст.16).
Е. Герасимова, начальник Троицкого отдела управления Росреестра по Алтайскому краю.
