При обращении в Росреестр за регистрацией права на жилые объекты, в частности, на дома, заявители сталкиваются с проблемой отсутствия правоустанавливающих документов на объекты самовольного строительства. Это связано с тем, что многие граждане, проживающие в жилых домах (квартирах), проводят их реконструкцию, перепланировку, игнорируя установленный законом порядок. Между тем, реконструкция, переустройство или перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании акта, и их окончание подтверждается приемочной комиссией (ст.ст. 26, 28 Жилищного кодекса и ст.ст. 51, 55 Градостроительного кодекса). Однако многие проводят самовольную реконструкцию или перепланировку объекта капитального строительства.
Вместе с тем, действующим законодательством (ст. 222 Гражданского кодекса) предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Правоустанавливающие документы на такой объект недвижимого имущества отсутствуют. Однако при обращении в Росреестр многие владельцы жилых домов об этом забывают.
Федеральным законом от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) предусмотрено, что не допускается осуществление государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О кадастре недвижимости».
То есть гражданин перед обращением за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество или совершение с объектом недвижимого имущества сделки должен убедиться, стоит ли на кадастровом учете принадлежащий ему объект и какие технические характеристики он имеет, есть ли правоустанавливающие документы на объект площадью, указанной в кадастровом паспорте.
Типична ситуация, когда документы на государственную регистрацию права уже поданы, а на кадастровом учете стоит объект капитального строительства, который самовольно реконструирован (например, появились пристрои к жилому дому и произошло увеличение общей площади здания), а документов, подтверждающих право собственности на здание после реконструкции нет. Такая ситуация влечет за собой приостановление государственной регистрации, а в случае непредоставления правоустанавливающих документов и вовсе невозможно осуществить госрегистрацию.
Ситуация осложняется, когда на жилой дом зарегистрировано право общей долевой собственности и один из сособственников самовольно произвел реконструкцию жилого дома. В соответствии с п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, в связи с чем на государственную регистрацию, помимо акта ввода жилого дома после реконструкции (либо решения суда о признании права на реконструированное жилое помещение), он должен предоставить и соглашение о перераспределении долей между всеми сособственниками. А так как в соответствии со ст.ст. 131, 219 Гражданского кодекса право собственности на здание, строение, сооружение возникает с момента государственной регистрации, то распорядиться этим недвижимым имуществом он может только после ее проведения.
Поэтому перед покупкой или продажей объекта недвижимого имущества необходимо выяснить, какой объект стоит на кадастровом учете и имеются ли на него правоустанавливающие документы.
Е. Герасимова, и.о начальника Троицкого отдела управления Росреестра.
